一、公房承租人的认定

到底谁是公房的承租人，这是解决此类案件的第一关键问题。对这个问题的不同解决将直接导致不同的利益分配格局。关于公房承租人的确定大致分三种情况：第一，原承租人仍然健在不发生承租人变更，在这种情况下承租人当然还是原承租人。第二，承租人依法变更，变更后的承租人为新的公房承租人。在第二种情形中，有些变更不符合规定，侵犯了其他共同居住的家庭成员的利益，被侵权的其他家庭成员可以请求政府公房管理部门或直管公房经营管理单位撤销原来的变更，作出新的变更。政府公房管理部门或直管公房经营管理单位拒绝变更的，当事人可以向法院提起行政诉讼，请求法院依法予以撤销。第三，原来的承租人可能去世多年，公房由其共同生活的部分家庭成员继续居住并交纳房租，按规定早就应当办理变更手续，但是因为没有拆迁补偿的问题，大家都没有异议，一直到现在仍然没有办理变更。问题主要出第三种情形中。由于拆迁补偿涉及较大的利益分割，家庭成员之间在变更承租人的问题上出现了不同的意见。符合公房承租人条件的当事人向政府公房管理部门或直管公房经营管理单位申请变更，政府公房管理部门或直管公房经营管理单位以其他家庭成员存在异议为由不予变更，所以就一直拖着，到底谁是承租人的问题至今悬而未决。就笔者了解，这种情况十分普遍。

那么在这种情况下，公房承租人应当如何认定呢我认为，在这种情况下，要根据承租公房的实际居住和缴纳房租的状况来决定。（有些当事人认为根据户口确定，这种想法是不正确的。）在原承租人死亡或者外迁后，与其共同居住的家庭成员继续居住该房屋并向政府公房管理部门或直管公房经营管理单位缴纳房租的，与政府公房管理部门或直管公房经营管理单位之间形成了事实上的公房租赁关系，实际居住的家庭成员成为事实上的公房承租人。但是由于没有变更公房租赁登记，其公房承租人身份还是不明确的，也容易受到其他当事人的质疑。在这种情况下，实际的承租人应当向政府公房管理部门或直管公房经营管理单位申请确认或变更。政府公房管理部门经审查认为符合北京市有关公房承租人的条件的，应当予以变更，符合公房承租人条件而政府公房管理部门或直管公房经营管理单位不予变更的，当事人可以向法院提起行政诉讼，请求法院判决变更。在法院做出变更判决并生效后，当事人可据此向政府公房管理部门或直管公房经营管理单位申请变更。

那么变更申请人需要具备什么样的基本条件呢根据北京市相关规定，申请变更为公房承租人的须满足以下基本条件：原承租人死亡或外迁；与原承租人为同一户籍；是原承租人的家庭成员；与原承租人共同居住一年以上；没有其他住房。另外，满足条件的当事人还须写出书面申请，经出租人同意并办理变更登记后方能成为合法的公房承租人。

在公房承租人变更的问题上，不可避免地涉及直管公房租赁关系的法律性质和直管公房管理部门在直管公房租赁关系中的法律地位的问题。实际上，直管公房租赁关系是一种公法色彩很浓的特殊的关系，这种租赁关系不同于一般的民事租赁关系。在直管公房租赁关系中，承租人的资格、租赁的期限、租金的标准、出租人的权限、出租方与承租人之间的权利义务关系都由政府有关部门统一规定，出租人和承租人的意思自治的范围被压缩到极小。以直管公房租赁关系中的出租人如房管所为例，当事人向房管所申请变更，房管所经审查符合公房承租人条件的就应当予以变更。房管所不可以象一般民事租赁关系中的出租人那样以自己的自由意思作出接受或拒绝的表示。

事实上，政府公房管理部门或直管公房经营管理单位（仍以房管所为例）具有民事主体和行政主体的双重身份，同时扮演民法上的出租人和行政法上的行政管理人的双重角色。在直管公房租赁合同关系中，例如涉及房屋保护、维修、房屋租金交纳纠纷时，房管所以一般民事主体的身份出现，与承租人具有平等的法律地位，相应地，该案件也应当作为民事案件处理。但在涉及审查当事人承租资格的关系中，房管所以行政管理者的角色出现，履行行政管理的职权，相应地，案件应当作为行政案件处理。由于直管公房的管理单位具有民事主体和行政主体的双重身份，在不同的法律关系中扮演不同的法律角色，因此，在直管公房租赁纠纷中如何准确把握法律关系的性质以及公房管理单位在其中所扮演的角色对于当事人正确维权具有十分重要的意义。

在第三种情形中，还有一个问题，就是现在与政府公房管理部门或直管公房经营管理单位形成事实上的公房租赁关系的原公房承租人的某些家庭成员事实上已经不具备公房承租人的条件，例如已经有其他住房居住，这种情况也比较普遍。那么对于这种人在公房承租人变更之前是否作为承租人对待成为一个很现实的问题。在这个问题上，我个人的看法是：即使实际承租人已经不符合北京市有关公房承租人的条件，但在公房管理单位依职权履行变更程序之前还是应当维持业已形成的事实上的公房租赁关系，承认实际承租人享有公房承租人的法律地位。但是，作为国家财产的管理人，公房管理单位发现承租人不再符合公房承租人条件的应当及时通知该承租人履行相应的解除或变更租赁关系的手续。公房管理单位怠于行使此项职权的构成失职，依法应当承担相应的法律责任。

公产房承租人更名过户费用

公产房过户一般分为两种情况：一，有合理去向（卖方同户籍下居住满两年以上的在两年之内买过本地新房或二手房的视为有合理去向）的免征2％过户费，只需要缴纳二手房转让手续费（计租面积＊1．3＊每平米6元）和50元评估费。二，无合理去向的需要缴纳2％的过户费，二手房转让手续费（同上）和50元评估费。