根据农村宅基地买卖的特点,我们很容易就可以分为售房者和购房者两种情况。
对于售房者而言,基于农村房屋的土地性质,我们也不难知道,售房者一般应为农村集体组织的村民。
而对于购房者来说,则存在两种情况,即:
1、集体组织外的成员。
2、集体组织内的成员。对于集体组织内的成员,也可以根据其拥有的宅基地使用权情况进行分类。即:
(1)已有一处宅基地,符合国家标准;
(2)已有宅基地,但在具体情况上还未达国家标准;
(3)已在集体经济组织落户但并未分到宅基地;
以上就是农村房屋买卖可能会出现的全部情况,每一情况的具体规定或者操作方式都会有所不同,甚至能否进行买卖都有不同的规定。
宅基地买卖合法吗
回答这个问题,不仅要结合上面农村房屋买卖的情况,还需要结合我国的相关法律法规的规定。
我国法律规定,农村集体经济组织内,一户村民只能申请一处宅基地,宅基地所有权属农村集体经济组织所有,其使用权由集体组织按法律规定的条件和程序划拨给村民使用。作为宅基地使用权人,有权在取得的土地上享有占有、使用的权利,可以在该土地上建造住房以及其他附着物。作为使用权人无权单独转让宅基地,但如果使用权人在宅基地上已建造了房屋,房屋的所有权的完整权能属于宅基地使用权人。此时,房屋的所有权与土地的所有权分属不同的权利主体,双方在权利行使方面必然相互牵制。而房屋与土地紧密结合的特点决定了二者必有一方要妥协,或者房随地走或者地随房走。故而其处置情况应该有以下几方面:
1、如果是集体组织内的成员,即根据上文分出来的三种情况,在第一种和第二种情况下,该成员通过申请宅基地的方式一般是不会被允许的,因为这违反了一户一处宅基地的规定;而对于第三种情况,则通过法定的程序可以依法申请得到一处宅基地。
然而,这是不是代表着集体组织内的成员不能购买宅基地了呢?并非如此。尽管法律规定一户只能申请一处宅基地,但并不妨碍村民拥有一处以上的宅基地。只要售房者自己有其他住处,并且双方达成合意,宅基地是可以在集体经济组织内部进行转让的。
2、如果是村民集体组织外部成员申请购买宅基地建房,则是不允许的。众所周知,我国土地所有权的主体分为国家和集体两种。根据法律规定,国有土地可以上市自由交易,而集体土地则只能是组织内部成员所有。集体组织外部成员是不允许购买农村宅基地的。即便已经购买,一旦将来农民反悔,起诉到法院要求返还房屋,根据我国目前的法律法规,法院是肯定会作出买卖合同无效的判决的。
综上所述,宅基地是否可以买卖,需要分情况而定。对于集体经济组织内部成员,一般是可以转让买卖的,而对于集体组织外部成员,想购买农村宅基地则是不允许的或者说风险非常大的。故而,提醒广大购房者注意这个问题,近年来已有很多城里人购买农村宅基地被判无效的案例,相信能给大家一个明确的信号。
宅基地买卖合同范本
转让方:(以下简称甲方)
受让方:(以下简称乙方)
甲乙双方就宅基地使用权转让事宜,经自愿、平等、友好协商,达成转让协议如下:
一、宅基地坐落、面积甲方将拆迁所得的坐落于xx的宅基地转让给乙方,具体位置编号和面积由乙方(以甲方的名义)竞买或摸号后确定。上述宅基地的使用权归乙方享有。
二、转让金额该宗地的转让价格为人民币25万元。
三、付款方式及期限
乙方在甲方原房屋拆除后3日内向甲方支付人民币2万元,余款在取得土地使用权证并交付给乙方后3日内付清。
四、房产归属
1.在该宅基地上的房屋由乙方自行出资建造,房产归乙方所有。
2.建房手续由甲方配合办理,所涉费用由乙方承担。
3.房屋建成后,在法律政策许可的前提下,甲方应无条件配合乙方将土地证和房产证办理到乙方名下,所涉的相关费用均由乙方承担。
五、违约责任本协议签订后,任何一方均不得反悔。如甲方反悔应当向乙方全额退还宅基地转让款25万元,并偿付违约金25万元,如造成乙方损失的,还应赔偿乙方的损失(包括建房、装修工程款和房地产增值部分);如乙方反悔,则已付的土地转让款作为违约金偿付给甲方。
六、未尽事宜未尽事宜双方另行协商。
七、协议生效条件本协议经双方签字后生效。
八、协议份数本协议一式二份,双方各执一份。
甲方:
乙方:
二O年月日
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