1、小产权房的特点如下：1。“小产权房”最重要的特征是在集体土地上开发的房屋。我国现行法律法规规定，农村土地一般归农村集体所有。如果要在农村集体土地上开发商品房，向社会公开出售，必须先由国家征收集体土地，变为国有土地，然后卖给开发商，开发商向国家缴纳土地出让金和其他税费后，才能开发开放必须进行施工。无“五证”。

商品房公开销售的主要原因是具备开发条件，且“五证”齐全，即国有土地使用证、规划许可证、规划工程许可证、建设许可证、商品房预售许可证。但由于缺乏国有土地使用证，没有规划许可证等“四证”。价格便宜。“小产权房”好卖，最重要的是它的价格相对便宜，甚至比普通商品房便宜一半以上，因为它不包括征地费、土地出让金和各种税费，所以价格很低。没有合法的财产权。

小产权房不能登记，不能办理房屋所有权证。城镇居民购买“小产权房”时，不能到房屋登记机关办理房屋登记，领取房屋所有权证。

5。

发展“小产权房”不如发展商品房严格。大多数是由没有开发资质的村或公司开发的。有的是建筑公司开发的，有的是单位或个人开发的。他们缺乏必要的开发资质和公司经营条件，房屋设计和施工质量得不到保证。二是小产权房能否转让？小产权房转让存在一定的风险，不仅包括转让风险，还包括法律风险和政策风险：

转让风险

根据《中华人民共和国土地管理法》，农民集体所有的土地使用权不得转让，转让或者出租用于非农建设的。农村宅基地属于集体所有，村民只有宅基地使用权。农民向城镇居民出售房屋的交易行为不受法律的承认和保护，不能办理土地使用证、房产证、契税证明等法定手续。可见，乡镇的产权房不能转让、出售给非集体成员的第三人。但这并不是说农村产权房不能转让，而是购买后不能合法转让。同时，对住宅的保值增值也有很大的影响。

法律风险

由于农村产权房只具有普通商品房的使用性质，不具备普通商品房的法律性质，农村产权房的流转和转让受到诸多限制。其实，它们不是商品房。因此，商品房法律法规的有关规定和制度对农村产权房无效，人民法院不能适用商品房销售法律规定和司法解释办理涉及农村产权房的案件，所以很难维护买家的权益。同时，由于小产权房购房合同无效，根据法律规定，购房人只能要求开发商返还购房款，并按银行同期贷款利率支付利息。但根据现有案件，买受人明知该房屋为农村产权房仍购买的，因自身过错，人民法院可能不予支持其赔偿请求。而即使开发商违约，买方的权利也不会因为合同无效而得到保障。由于农村产权房不受法律承认，不需要在房管部门备案，也不受政府机构监管，在房屋使用过程中，如果出现一些房屋质量问题和公共设施维护问题，救济渠道非常有限。

政策风险

购房者与开发商签订合同并支付房价后，如果有关部门对农村产权房建设项目进行整改，部分项目可能会暂停甚至被迫拆除。所以结果就是购房者只能向开发商索要购房款，而购房者可能会面临无法获得房子的尴尬局面，同时也无法及时索要购房款。另外，在购房后国家征地拆迁的情况下，由于农村产权房没有国家承认的合法产权，买受人不是合法的产权人，因此很可能无法获得该产权的拆迁补偿，而以拆迁补偿为准与产权补偿相比，实际使用权可以忽略不计。