1、原土地使用者向国土部门申请交回土地，并由原土地使用者委托双方共同认可的评估机构确定补偿价格，对原土地使用者进行补偿。

2、国土部门根据规划部门出具的原地块调整后新的用途及规划条件，在综合考虑政府公布的土地出让金标准、土地成本、市场参考价格和近期相邻宗地交易价格的基础上，经规划、国土、财政、监察部门集体会审确定土地出让起始价，并由土地交易机构依法组织招拍挂出让。

3、经招拍挂出让后产生新的土地使用者。新的土地使用者与土地交易机构签订成交确认书，并与国土部门签订土地出让合同，按合同约定缴纳土地出让价款。

4、土地使用者按土地出让合同缴清全部土地出让价款后，办理土地使用权证。

一、工业用地转让合法吗

合法。工业地转让要出以下费用：

1、营业税及附加（出让方）：

（1）按转让价与购置价的差价缴纳5％的营业税。

（2）按缴纳的营业税缴纳7％的城建税和3％的教育费附加。

2、印花税和契税（双方）：

（1）按产权转移书据（合同）所载金额缴纳0．05％的印花税。

（2）按成交价格（合同）缴纳3％的契税（有的地方是5％）。

3、土地增值税（出让方）：

（1）按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额，缴纳土地增值税。

（2）规定扣除项目：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；与转让房地产有关的税金等。

（3）税率的确定四档：增值额未超过扣除项目金额的50％的部分，税率为30％；增值额超过扣除项目金额的50％至100％的，税率为40％；增值额超过扣除项目金额的100％至200％的，税率为50％；增值额超过扣除项目金额200％的，税率为60％。

二、工业用地和商业用地区别

1、商业用地是指规划部门根据城市规划所规定该宗地块的用地性质是用于建设商业用房屋，出让后用地的使用年限为40年。

2、工业用地是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣（灰）场地等用地。商业用地与工业用的区别，工业用地通过划拔方式取得，而商业用地采取拍卖、招标的方式取得。综合用地是指科研、写字楼、会展、文体卫生等用地，并没包括同一宗土地中既有商业又有普通住宅的情况。

3、后两者的区别是地价不同（工业用土地价格低、商业用地价格高），使用权年限不同（工业30年、商业40年）；土地使用性质不同（国家规定不允许违反用土性质使用土地，即不允许在工业用地上从事商业活动）；区位不同（商业在市区内、工业在市郊或接近市郊）。