“营改增”重点难点政策答疑（四）-法师兄

“营改增”重点难点政策答疑（四）

来源：法律编辑整理时间： 2023-06-07 14:32:58 74 人看过

1、全面营改增后，国家税务局将哪些增值税征收项目委托地税部门代为征收？

答：《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1《营业税改征增值税试点实施办法》规定：纳税人销售其取得的不动产和其他个人出租不动产的增值税，国家税务局暂委托地方税务局代为征收。

2、不动产转让行为有哪些项目是免征增值税的？

答：以下四种不动产转让行为免征增值税：一是个人销售自建自用的住房；二是个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的。该政策不适用于北京市、上海市、广州市和深圳市；三是为了配合国家住房制度改革，企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售的住房取得的收入；四是涉及家庭财产分割的个人无偿转让的不动产。

3、我想销售2015年购进的一套住房，听总理说5月1号开始，卖房子变成征增值税了，税负还有所减轻。我想知道，2016年5月1号后签合同办理产权变更，如何办理增值税相关事宜？

答：按照国家规定，从5月1日开始，对个人销售住房由缴纳营业税改为缴纳增值税。纳税人销售其取得的不动产的增值税，国家税务局暂委托地方税务局代为征收。因此个人销售住房，向不动产所在地地税部门申报纳税。由于你想销售的住房是2015年购进的，在2016年5月销售，不足2年，按照规定个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。

例如你卖房取得了420万收入，应按照5%的征收率全额缴纳增值税：应纳增值税额=420÷(1+5%)×5%=20万元。

如按照原营业税计税方法计算：应纳营业税额=420×5%=21万元。

在售价相同的前提下，按营改增政策计算的应纳税额比按营业税计算减少了1万元。

4、我公司是一般纳税人，2016年6月，公司准备销售于2015年5月购买的一座写字楼，营改增后，这项业务怎么缴纳增值税？

答：按照《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第14号)的规定，一般纳税人转让其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，也可以选择适用一般计税方法计税。选择适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税，申报纳税时可扣除已在地税缴纳的税款；选择适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，然后按照11%的税率，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额，向机构所在地主管国税机关申报纳税，同时扣除已在地税缴纳的税款。

5、纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。合法有效凭证有哪些？

答：合法有效凭证包括：一是税务部门监制的发票。二是法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。三是国家税务总局规定的其他凭证。

6、其他个人出租不动产，营改增后如何缴纳增值税？

答：根据《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第16号)规定，其他个人出租不动产分为出租住房和非住房两种情况办理，一是其他个人出租非住房的，按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。二是其他个人出租住房的，按照5%的征收率减按1、5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。其他个人出租不动产，如承租人需要出租方提供增值税发票的，出租方可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税发票。

7、王某从2016年5月1日起出租住房一套，一次性收取一年租金6万元，王某在收到租金的是否需要申报缴纳增值税？

答：根据《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年第23号)规定其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。王某一次性预收一年租金6万元，平均分摊到12个月，月均为5000元，未超过3万元，可以享受小微企业免征增值税优惠政策。

8、中国农业发展银行提供涉农贷款取得的利息收入，根据《财政部国家税务总局关于中国农业发展银行涉农贷款营业税优惠政策的通知》(财税[2016]3号)规定，自2016年1月1日至2018年12月31日涉农贷款取得利息减按3%征收营业税，营改增后如何适用优惠政策？

答：根据《财政部国家税务总局关于营业税改征增值税试点若干政策的通知》(财税【2016】39号)规定，中国农业发展银行总行及其各分支机构提供涉农贷款取得的利息收入，可以选择适用简易计税方法按照3%的征收率计算缴纳增值税。

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