脱掉二手房交易税费的外衣-法师兄

脱掉二手房交易税费的外衣

来源：法律编辑整理时间： 2023-06-10 14:00:49 259 人看过

注:房产证或契税时间满五年,面积在140平米以下的普通住宅免征营业税,满五年面积在140以上的非普通住宅征收差额营业税:(现成交价-原购买价)×5.4%

4.个人所得税:(现成交价-原购买价-合理费用)×20%或现出售价×1%.

注:房产证或契税票时间满五年则免交个人所得税,合理费用必须提供各种票据的发票

5.土地增值税：房产证时间未满二年，按成交价×1%收取，房产证时间满二年不满五年，按成交价×0.5%收取.

注:商品房面积在140以下(含)或房产证购五年,免征土地增值税.

二：成本价房

1.契税：面积140平以下普通住宅:1.5%×成交价.面积140平以上非普通住宅按3%收取.

2.印花税:1%×成交价.

3.营业税:5.4%×成交价.(昌平区)

注:房产证或契税时间满五年,面积在140平米以下的普通住宅免征营业税,满五年面积在140以上的非普通住宅征收差额营业税:(现出售价-原总价)×5.4%

4.个人所得税:(现出售价-原购买价-合理费用)×20%或现出售价×1%.

注:如成交单价在4000以下,免交个人所得税,如成交单价在4000以上,则按以上公式交纳,房本或契税票满五年,则免交个税.

5.土地出让金:成本地价×1%×房产证面积

注:不同地区成本地价不同,如海淀为1560元,昌平为1290元.优惠价或标准价的住宅需补成成本价以后方可上市，补额公式为：成本地价×6%×房产证面积

6.土地增值税：房产证时间未满二年，按成交价×1%收取，房产证时间满二年不满五年，按成交价×0.5%收取.

注:商品房面积在140以下(含)或房产证购五年,免征土地增值税.

三：经济适用房

不满五年的经济适用房或满五年仍过户成经济适用房交易则需交纳:

1.契税：面积140平以下普通住宅:1.5%×原总价.面积140平以上非普通住宅:3%×原总价.

2.印花税:1%×原总价.

3.营业税:5.4%×原总价(昌平区)注:房产证或契税时间够五年,免征营业税.

4.综合地价款:(原总价-享受金额)×10%,注:享受金额是指买方审批表面积×4000元.如结果出现负数则免交.

满五年的经济适用房过户成商品房交易时需交纳:

1.契税：面积140平以下普通住宅:1.5%×3621×房本面积.面积140平以上非普通住宅:3%×3621×房本面积.

2.印花税:1%×3621×房本面积.

3.营业税:面积140平以下的普通住宅免交营业税,面积140平以上的非普通住宅交差额营业税:(3621×房本面积-原总价)×5.4%.

4.综合地价款:3621×房本面积×10%.

四:按经济适用房管理的房(回迁房)

按经济适用房管理的房过户成经济适用房交易时需交纳:

1.契税:1.5%×2650×房本面积.

2.印花税:1%×2650×房本面积.

3.营业税:5.4%×2650×房本面积.房本够五年免交营业税.

4.综合地价款:(2650×房本面积-享受金额)×10%,注:享受金额是指买方审批表面积×4000元.如结果出现负数则免交.

5.个人所得税:2650×房本面积×1%.

按经济适用房管理的房过户成商品房交易时需交纳:

1.契税:1.5%×3621×房本面积

2.印花税:1%×3621×房本面积.

3.营业税:5.4%×3621×房本面积.房本够五年免交营业税.

4.土地出让金:3%×3621×房本面积.

5.个人所得税:3621×房本面积×1%

注:至今未发现有超过140平的回迁房,一般此种房都没有购房发票.

名词解释:

1.普通住宅:住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上;单套建筑面积在140(含)平方米以下;实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

2.非普通住宅:住宅小区建筑容积率在1.0(含)以下;单套建筑面积在140平方米以上;实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以上。

3.合理费用:个人所得税中的合理费用是指:原交易的各种税费+此次交易的营业税+印花税+贷款利息+原装修费用

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2011年1月27日新通知规定：个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。住宅2年内：房屋评估总额×5.6%；2年或2年以上普通住宅无营业税。2015年3月30日财政部、国家税务总局发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2015]39号）规定：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。一、营改增税率新规定营改增新政规定：一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用为销售额

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