认购书是一种预约合同，交定金可以作为担保。但若违反认购书约定未签订正式房屋买卖合同，则需承担定金罚则。定金罚则包括支付定金的一方不能要求返还定金，而收受定金的一方需双倍返还定金。但如果开发商原因导致无法订立正式合同，则不仅可要回定金，还可要求开发商双倍返还定金。不可归责于当事人双方的事由常见于正式订立房屋买卖合同前无法达成一致的情形。

根据法律规定，认购书通常被视为预约合同。其目的是为了在签署正式的合同之前达成一定协议，从而为签订正式合同打下基础。签订认购书时，一般要交不少的定金，定金具有担保作用，任何一方违反认购书的约定未签订正式房屋买卖合同，则要承担定金罚则的后果，定金罚则的内容是：支付定金的一方，违反约定的，不得要求返还定金；收受定金的一方，违反约定的，应当双倍返还定金。交了定金不想买房了，就一定不能要回了吗？如果是开发商的原因导致不能订立正式房屋买卖合同的，不仅可以要回定金，还可以要求开发商双倍返还定金；如果是不可归责于买方和开发商的原因，导致不能订立正式房屋买卖合同的，仍可要求开发商返还定金。常见如在正式订立房屋买卖合同中才出现的与买卖有关的内容双方经磋商无法达成一致的情形就属于不可归责于当事人双方的事由。

认购书与购房合同关系

认购书与购房合同是房地产交易中的两个重要文件。认购书是开发商向购房人发出的要约邀请，而购房合同则是购房人和开发商之间订立的具有法律效力的协议。

认购书与购房合同的关系可以从以下几个方面来分析：

1. 法律地位不同：认购书是一种邀请性质的文件，不具有法律效力。而购房合同则是一种具有法律效力的协议，对双方具有约束力。

2. 权利义务不同：认购书仅是开发商向购房人发出的邀请，购房人可以随时选择是否接受认购书。而购房合同则是购房人和开发商之间订立的协议，双方的权利义务在合同中都有明确规定。

3. 合同内容不同：认购书的内容通常比较简单，主要是开发商的基本信息和楼盘的基本情况。而购房合同则包括了更为详细的内容，例如房屋的面积、单价、总价、付款方式、房款支付时间等内容。

4. 签订程序不同：认购书一般是由开发商向购房人发放，购房人接受后即可签署认购书。而购房合同则需要双方先签署认购书，再签署购房合同，最后才能进行房屋交付和付款等手续。

综上所述，认购书与购房合同虽然有关联，但它们的法律地位、权利义务、合同内容和签订程序等方面存在明显的差异。因此，在房地产交易中，购房人应当仔细阅读和理解认购书和购房合同的内容，以避免产生不必要的法律纠纷。

认购书与购房合同是房地产交易中的两个重要文件，它们在法律地位、权利义务、合同内容和签订程序等方面存在明显的差异。认购书是一种邀请性质的文件，不具有法律效力；而购房合同则是一种具有法律效力的协议，对双方具有约束力。认购书与购房合同虽然有关联，但购房人应当仔细阅读和理解它们的内容，以避免产生不必要的法律纠纷。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条

出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。