在抵押资金市场上有三类参加者：抵押贷款机构、借款人和存款人。其中抵押贷款机构作为贷款人，在贷款发放过程中实际上起到一个中间人的作用，即它利用抵押信贷的形式将存款人的储蓄资金贷放给借款人，将存款人与借款人联系在一起。因此，借款人在市场上充当资金需求方，贷款人而非存款人充当着市场中的资金供给方的角色。抵押贷款的利率就是根据借款人和抵押贷款机构所反映出的资金需求和资金供给而决定的。

一、资金需求方的变动

具体而言，抵押贷款利率一方面是取决于资金需求方的，即借款人为了在某段特定时间内使用贷款人的资金所愿意支付并能够支付的利息是多少。而借款人对于抵押贷款的需求实际又是由借款人对住房的需求决定的，可以说抵押贷款的需求是一种引致需求。因此对于资金需求方的变动更多的是来自于房地产市场本身需求的变化。

房地产市场中的住房需求量通常取决于以下因素：

(1)全社会人口的增加和需要住房的家庭数目的增加。由于住房本身是为居民服务的，人口数量的多寡在很大程度上决定了住房需求量的强弱。随着家庭小型化的发展，家庭数量在不断增加，住房需求量也在增加;反之，如果形成家庭的时间推后，住房需求的时间将趋于明显的推后。

(2)社会经济发展以及家庭收入水平。随着社会经济增长，住房需求总体上开始上升。同时，居民家庭的收入水平和财富积累程度是形成住房需求的主要源泉之一。住房需求同家庭收入呈正向关系，即收入增加，住房购置能力提高，需求量也随之增加。

(3)城市结构的变化。随着城市化的发展，城市的进一步开发和城市不断更新，导致城市人口增加，从而住房需求增加。

此外，家庭规模、人口年龄结构、教育层次、住宅偏好以及房屋价格、居民所愿意支付的抵押贷款利率等诸因素也都会影响到市场中的住房需求量。比如由于家庭越来越小型化，导致家庭数目增加;社会人口老龄化的发展，适应老龄化的住房功能需求增大;社会高等教育升学率的提高，导致学生宿舍的需求增加等等。

总之，住房需求在很大程度上决定了借款人愿意支付多少利息、采用何种利率来获得资金的使用权。

二、资金供给方的变动

另一方面，抵押贷款利率也取决于资金供给方，即贷款人所愿意接受的利息补偿是多少，因为在一段时间内他们牺牲了对自己资金的使用权。从理论上讲，贷款人能够供应的抵押资金总量是以下几个因素的函数：贷款人吸收存款所必须支付的资金成本、发放并管理贷款的成本和可能发生的坏账违约损失等。如果是固定利率贷款，贷款人还要考虑发放贷款日后由于利率变动所引发的潜在损失。除此之外，在向抵押市场供应资金时，贷款人还要将抵押贷款的收益和风险与其他投资项目进行对比，如果贷款人认为，发放抵押贷款比投资债券或商业贷款更能获益，那么就会有更多的资金流向抵押贷款。