购房人缴纳的定金如何处理房屋买卖认购书约定的定金。出卖人以认购、定购、预约等方式接受买受人的定金作为订立商品房买卖合同的担保的，因一方原因不能订立商品房买卖合同的，按照《定金法》的规定处理；因出卖人原因不能订立商品房买卖合同的，不能归责于双方，出卖人应当将定金退还买受人。也就是说，在买受人签署认购书、正式签订商品房买卖合同之前，如果买受人因买受人原因“未签订商品房买卖合同”，出卖人不得退还定金。但如因双方原因，如合同不能达成一致，卖方应将定金退还买方。

在认购书中，通常有存款和抵押等声明。这样的协议不能视为定金协议，而应仔细分析。双方签署的认购书中约定的。如买方能签订正式合同，已付定金不予退还。如果卖方不签订合同，买方已经支付的定金应双倍返还，那么这样的协议应该是关于定金的。但如果没有双退协议，则应视为预付款或定金协议，不适用定金规则。认购书中的定金实际上具有合同定金和违约定金的双重功能。认购书是预约，是为将来签订正式销售合同而提前签订的独立合同。根据约定，开发商的义务是将来与购房者签订销售合同，并将房屋出售给购房者，而购房者的义务是签订购房合同。为了平衡当事人的利益，法律规定，买受人支付定金后无正当理由不签订买卖合同的，定金将丢失；出卖人无正当理由不签订买卖合同的，定金应双倍返还。由于定金具有担保性质，一方违约，定金不予退还或双倍退还。因此，买卖双方应在认购协议中分别约定在签订正式合同过程中可能出现的各种情况，以保护双方的权益。

（1）如果买方未能在认购协议规定的期限内签订合同，则属于买方违约，定金不予退还；出卖人在认购协议约定的期限内将房屋转售给第三人或者再次与第三人签订认购协议，致使双方未能正式签订合同的，属于出卖人违约，出卖人应当双倍返还定金给买受人。

（2）任何一方对认购协议中确认的条件如房间号、价格、面积等进行修改，导致未能签订合同的，修改后的一方应视为违约方的违约金。买受人违约的，定金不予退还；出卖人违约的，定金双倍退还。（3）买卖双方在约定期限内正式签订合同的，定金可以作为购房款，也可以在买受人履行合同后退还给买受人；在正式合同履行过程中一方违约的，适用“不退”或“双倍返还”的规定。（4）因出卖人不符合房屋买卖（预售）条件致使认购协议无效的，出卖人应当将定金退还买受人，并承担缔约过失责任。（5）如果制造商提供给买方的证明文件不真实且无法签订正式合同，卖方应将定金全额退还买方。（六十）双方不违反前款第（一）项约定，难以达成预售（售）合同及补充协议，但未签订合同的，出卖人应当将定金全额退还买受人。购房者交纳的定金如何处理？买房人交定金时要想清楚。一旦你付了定金，就意味着你打算买房子。如果不买房，押金可能收不到。购房者交定金后不买房，想退房，可以在线咨询法霸网络律师。