房产抵押无效属于物的担保无效，担保人（保证人）仍应当按合同的约定或者法律的规定承担保证责任。同一债权既有保证又有第三人提供物的担保的，债权人可以请求保证人或者物的担保人承担担保责任。当事人对保证担保的范围或者物的担保的范围没有约定或者约定不明的，承担了担保责任的担保人，可以向债务人追偿，也可以要求其他担保人清偿其应当分担的份额。同一债权既有保证又有物的担保的，物的担保合同被确认无效或者被撤销，或者担保物因不可抗力的原因灭失而没有代位物的，保证人仍应当按合同的约定或者法律的规定承担保证责任。

未经产权人同意房产抵押无效

未经产权人同意，房产抵押无效

2008年01月31日

案情简介：

李某系房屋产权证号为22375

2、170112、223724的所有权人。2004年9月，王某以与李某母亲合伙投资为由，从李某母亲处骗取李某所有的上述三本房屋所有权证书。2005年3月，王某利用李某的房屋产权证和伪造的李某身份证、居委会证明等相关材料，冒充李某向温州某银行抵押贷款，并以李某名义在该《抵押贷款合同》上签名。直至同年4月2日，李某及其母亲从市房屋交易所才得知上述三套房屋产权证已被王某抵押贷款给银行，为此，李某及其母亲多次向银行反映无果而发生纠纷并委托罗＊民律师代理此案，要求确认王某与银行签订的《抵押贷款合同》无效，并判令银行、王某将证号为223752、170112、223724的房屋所有权证书返还李某。

法庭审理：

本案争议焦点是《抵押贷款合同》是否有效，而《抵押贷款合同》是否有效关键在于合同上的签字是否为原告李某本人所写及事后有无原告李某的追认授权。为此，我向法院申请要求对本案关键证据抵押贷款合同中“李某”二字是否为李某本人签字进行笔迹鉴定，后经鉴定证实不是李某本人签字。庭审中，被告王某辩称：房产证是原告母亲交给我的，当时他母亲叫我去外面办理原告的身份证，身份证照片也是其母亲提供的，在抵押贷款合同上签字的人也是原告母亲找来的，该抵押贷款是经过原告母亲同意的。被告某银行答辩时认可抵押贷款合同中的签字不是原告所签，但认为其在签订合同时已尽到了合理审查的义务，对假身份证难以辨别出来，其抵押贷款行为并没有过错。对此，我认为：

1、《城市房地产抵押管理办法》明确规定，抵押物必须是抵押人所合法拥有的财产。李某是产权号为223752、170112、223724的房屋所有权人，被告王某既不是该三套房屋产权证书的所有权人，也未得到李某的任何授权或追认，因此被告王某无权抵押处分李某的上述房产权利。2、《贷款通则》规定，贷款人受理抵押借款人申请后，负有核实抵押物的责任。本案中，银行既未认真核实抵押贷款合同上抵押人的签名，也未核实抵押人是否是真正抵押物所有权人，因此，银行在抵押贷款过中未尽合理谨慎审查义务，存在过错。两被告的行为严重侵害了李某的合法权益，根据《民法典》、《民法典》等法律规定，该《抵押贷款合同》应属无效。

《中华人民共和国民法典》第三百九十二条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以请求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。