土地使用权抵押登记是土地他项权利登记的一种主要类型,抵押期限则是抵押登记权属审核的主要内容。在实际操作中,一些地方基层国土部门在办理土地使用权抵押登记时,往往将抵押登记期限设定为一年,或者不设定期限。
对于设定期限的,到期后,由抵押人和抵押权人共同到国土部门办理续期抵押登记,换发土地他项权利证明书。对于这种做法是否合法、合理,有些抵押人、抵押权人提出了质疑,法院、律师事务所等部门也有异议,给抵押登记工作带来了一定的麻烦。
而不设定抵押期限,土地使用权抵押则形同虚设,不但与现行法律法规的相关规定不符,影响了土地登记的规范化和土地使用权的流转,而且不利于保护抵押双方当事人的合法权益,不利于社会经济秩序的稳定。
《民法典》规定,土地抵押是抵押担保的一种具体形式。所谓土地抵押,是指土地使用权人在法律许可的范围内,在不转移土地占有的情况下,将土地使用权作为债权的担保,当债务人不履行债务时,债权人有权依法处分该土地使用权并对处分所得的价款优先受偿。土地抵押权作为一项担保物权,从属于所担保的债权而存在。因此,对土地使用权抵押期限不应不设定,也不能无依据地随意设定。
土地抵押期限届满是否影响抵押权效力
根据《民法典》第四百一十九条规定,抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权;未行使的,人民法院不予保护。
第四百一十条规定,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的,其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的,抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的,应当参照市场价格。
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