抵押合同的效力认定如下：

1、当事人订立设立、变更、转让、消除房地产物权的合同，除另有规定或者合同另有约定外，自合同成立之日起生效；

2、未办理物权登记的，不影响合同效力。

财产或者正在建设的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押登记时设立。财产或者规定的正在建造的船舶抵押的，抵押权自抵押合同生效之日起设立，未经登记，不得对抗善意第三人。

最高法不动产抵押合同效力纠纷的裁判原则是什么？

1、限制民事行为能力人签订抵押担保借款合同，其监护人同时在场并签字确认的，视为监护人的认可，抵押担保有效。

2、抵押人出具空白合同，在抵押合同上盖章并且有其法定代表人的签字，该抵押合同并不无效。

3、抵押合同中约定，贷款人与借款人协议变更主合同无须经担保人同意，担保人仍承担抵押担保责任的，该约定无效。

4、事后抵押无效，抵押权人对于行使抵押权获得的价款没有优先受偿权，已取得该价款的，应依法予以返还。

5、以划拨国有土地上的房屋设定抵押权的，土地使用权抵押无效，房屋抵押不因此无效。

6、以非自己所有或有处分权的财产设定抵押的合同无效，债权人不能获得对该财产的抵押权。

7、抵押合同不因系以查封落空财产设定抵押而无效。

8、董事会决议是公司内部事务，不能以此对抗不知情的抵押权人，即使未经董事会决议，抵押合同仍然有效，抵押权及于约定期间发生的债务。

9、当事人约定先办理抵押登记后签订主债权债务合同的，抵押登记不因其先于主合同债权成立而无效。

10、金融机构以协议形式与债务人达成具有减免债务性质的约定具有民法典律效力，属于建立新的法律关系，当事人应当遵守。

11、抵押人以自有房产为债权提供抵押，但抵押人同时有两枚公章，办理抵押登记所用的公章后被法院判决予以收缴，办理抵押时的法定代表人亦因涉嫌犯罪被更换，抵押行为仍然有效。

12、在法律规定不明确或多个行政管理部门均有权对房地产办理抵押登记的情形下，当事人向其中一个有权登记机关申请并获准进行抵押登记，应认定该抵押合法有效。

13、土地使用权与土地上建筑物权利主体不一致，进行抵押并登记的，抵押行为有效，债权人取得抵押权。

14、地上建筑物所有权转移后就其占用范围内土地使用权单独抵押属无权处分，土地使用权抵押无效。

《中华人民共和国民法典》第四百零二条以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

《中华人民共和国民法典》第二百一十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

《中华人民共和国民法典》第四百零三条以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。

《中华人民共和国民法典》第三百九十五条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：

（一）建筑物和其他土地附着物；

（二）建设用地使用权；

（三）海域使用权；

（四）生产设备、原材料、半成品、产品；

（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；

（六）交通运输工具；

（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。

抵押人可以将前款所列财产一并抵押。