父母用未成年子女房产做抵押，行为无效。为保护未成年人权益，未成年人房产是不能够抵押贷款的，即使未成年人只拥有部分产权，房子抵押也有限制条件。所以，有的银行直接规定，用于抵押贷款的房产，房产证上不能有未成年子女的名字。

民法典总则编中的第35条第一款规定，监护人应当按照最有利于被监护人的原则，履行监护职责。监护人除为维护被监护人例外，不得处分被监护人的财产。

这个条款的目的是为了避免未成年人的父母，借由管理未成年的财产之便，不当处分财产以致对未成年人子女造成不利。

鉴于房产的重大价值和抵押行为的高风险性，父母抵押未成年子女名下的房产的行为，原则上应认定为非为其未成年子女利益，除非父母方有相反证据足以证明该抵押行为确实是为子女而所为。比如父母抵押房产的贷款用来给子女就医或者出国留学，这样的情况，很明显是为了孩子而进行的抵押。

否则，父母代替未成年子女签字，让其承担风险的行为，不属于接受奖励、赠与、报酬等纯成获利行为，属于无权代理，代理行为是无效的。

也有观点认为如果认定抵押无效不利于保护交易安全，但我认为在无法兼顾交易安全与未成年人利益的情形下应优先保护未成年人的利益。

最高院在处理父母抵押其未成年子女房产问题上立场不清晰，选择的解决路径也不一致，影响了法律的权威和民众对判决公正的信任。

李律师认为，对于该抵押行为的效力，最优的法律适用路径为，原则上推定以未成年子女名下房产设定抵押的行为非为其利益，从而认定抵押行为系无权代理行为，仅当未成年子女成年后追认方可令其生效。

只有这样，才能在现有监护制度尚不完善的情况下，充分保护未成年人的利益。

一、父母离婚后子女的财产由谁保管

父母离婚后子女的财产由抚养孩子一方保管。父母离婚后孩子的财产由获得孩子抚养权的一方监管，离婚后对未成年子女财产监管主要是通过：

(1)离婚时，明确家庭财产的种类、性质和范围，父母分割财产的行为，不能侵犯未成年子女的财产权利，即父母不能协议处分依法归未成年子女所有的财产，否则应承担返还或者赔偿的民事责任。

(2)离婚时，对夫妻共有财产的分割应保护未成年子女的合法权益，为了更有利于离婚后未成年子女的生活和教育，应对抚养子女一方予以倾斜和照顾，并且对于有些共有财产以赠与的方式确定其权利归未成年子女享有或者所有。抚养未成年子女一方只是在共同生活期间有权使用。

(3)抚养子女的父方或者母方必须严格履行对未成年子女的监护责任，保护管理归未成年人所有的财产，维护未成年子女的财产权利，防止任何人侵犯，抚养子女一方非因未成年子女的利益，不得对未成年子女所有的财产实施处分行为。