房屋抵押贷款主要分为内部评估、外部评估、和直接评估这三种评估的方式，主要的分别以下内容。内部的评估方式：指由银行的内部评估人员对拟接受押品进行价值评估，并由内部评估人员所在部门负责人或其授权人负责对评估价值进行审核确认。

外部评估方式：指由银行认可的合作评估机构的外部评估师对银行拟接受的押品进行价值评估，并出具评估报告。经银行内部评估人员审核确认后，将评估报告明确的评估结果确认为押品的评估价值。

直接评估方式：指参考公开市场价格、历史平均价格或最近成交价格，按照审镇原则直接确定拟接受押品的评估价值。

对下列授信业务项下的押品，可采用直接评估方式：

（1）低信用风险信贷业务。

（2）保证金存单、票据、黄金仓单、动产（大宗商品）质押授信业务。

（3）首次交易住房做抵押的个人住房贷款（贷款金额在1000万元以下）。

（4）对优质客户发放的以住房做抵押申请贷款成数低于50％的个人再交易住房贷款（贷款金领在100万元以下）、个人消费贷款和个人助业贷款。

一、房地产抵押贷款评估主要存在的问题

（一）评估制度的监管不完善，评估理论体系不健全

目前我国房地产评估仍处于发展的初级阶段，随着市场经济的的不断发展，估价机构与政府部门的联系越来越多，这也使得估价机构能够不通过正常的市场竞争去获得业务，而是通过政府关系去垄断市场。在此基础上会出现评定估算简单草率，随意删减评估程序、评估报告内容和格式不规范等现象的出现。总之，房地产评估在操作层面的问题很大程度上也来自评估制度的不完善和市场的不成熟。

（二）抵押的房地产的产权关系复杂

房地产的各项权利的产生与变更都应该到相关登记机关进行登记的，但事实上房地产并不是所有的权利都能登记的，这样就会出现房地产权利信息不对称的现象。在评估过程中，评估人员无法全面的了解抵押物的权利状况，无法评估那么并未登记的权利的客观价值，造成抵押权人所能实现的房地产权利小于等于抵押人的房地产权利，会导致估价结果不准确。

（三）估价缺乏客观性、公正性

评估机构选取的非公开性决定了估价结果缺乏客观性和公正性。在银行进行房地产抵押房贷的过程中，往往是从以前已经确定的估价机构库中选取一家或几家估价机构进行评估，没有给客户选择的机会。这些指定的评估机构，虽然原则上应该是估机构资质较高、信誉较的评估公司。这种指定评估机构的做法，在当前评估机构众多、不当竞争频发的情况下，无疑增加了银行内部人员的腐败的可能性，降低了抵押贷款的安全性。

（四）评估人员因素不高

首先，由于估价师考试较注重理论考核，对学历要求较高而对相关专业工作经历和从事评估业务的年限要求较低，因此应届毕业生的考试通过率较高，而真正有经验的业务骨干却因基础理论知识的欠缺不能通过估价师资格考试。其次，一些评估机构负责人本身的专业素质与管理素质不高，对执业人员也不进行风险教育，一些评估机构的评估质量审核人员在复核过程中，没用很好的履行监督管理职责。以上这些因素都会造成房地产抵押贷款风险的增加。

二、房屋抵押银行贷款需要什么条件

1、房屋所有权证；

2、抵押申请表；

3、抵押合同；

4、证明房屋价值的资料；

5、委托书；

6、抵押当事人身份证明或法人营业执照或法人代码证（原件、复印件）；

7、非住宅房屋抵押的提交土地使用证；

8、集体所有制企业房屋抵押的提交职代会决议；

9、有限责任公司、股份有限公司房地产抵押应提交董事会决议证明和工商部门出具的董事会组成人员证明；

10、中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业房屋抵押的提交董事会决议证明和工商部门出具的董事会组成人员证明。