对于不动产抵押需区分以下两种情况：其一，在某不动产上先办理了预告登记，所有权人又在该不动产上设立抵押权的，如何保障预告登记人权利？其二，在某不动产之上设立抵押权预告登记，而未办理抵押权本登记的，不动产权利人能否继续在该不动产上设立其他抵押权？对于前者，即使不动产权利人之后以各种理由拒绝办理抵押权登记，债权人也可以因办理了预告登记而获得较充分的保障。对于后者，由于我国承认重复抵押，因此允许不动产权利人再设定抵押权，但办理抵押权登记后该抵押权之效力应溯及至预告登记时，以实现优先受偿。

预告登记保障债权实现的主要途径是限制预告登记义务人在预告登记后针对不动产实施处分行为，从比较法上来看，主要存在着限制处分模式和相对无效模式。相较而言，我国采取的限制处分模式较为合理：一方面，当事人之间的法律关系更为清晰；另一方面，当事人的纠纷解决成本和权利救济的不确定性均更低。

预告登记还具有预警效力，即若第三人无视预告登记的存在仍与预告登记义务人交易，则无法以不知情为由主张善意之抗辩。

一、不动产未办理抵押登记有效吗

不动产未办理抵押登记无效。不动产抵押未经登记，抵押合同成立，但是抵押权不能成立。登记是针对特权的变动而采取的一种公示方法，所以不动产抵押以登记生效。

二、不动产抵押登记手续

（一）办理房产抵押登记申请；

（二）申请人填写《市房产登记申请表》并提交材料；

（三）终审前申请人可撤回登记；

（四）办理房产抵押登记初审（1－2个工作日）；

（五）窗口收件人员收件出具收件清单，收取费用；

（六）收件人员按要求审核登记材料，输入权属登记信息签署初审意见；

（七）如有必要还须进行现场查勘；

（八）办理房产抵押登记复审（1－2个工作日）；

（九）复审人员按要求审核登记材料，核对电子数据并签署复审意见。不符合条件，退回，一次性告知补齐。不符合规定，出具不予登记、暂缓登记决定通知申请人（7日内）；

（十）办理房产抵押登记终审（1－2个工作日），终审人员按要求审核登记材料，核对电子数据并签署终审意见。