不能抵押的房地产包括：

1、权属有争议的房地产;

2、已依法公告在国家建设征用拆迁范围内的房地产;

3、用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产;

4、列为文物保护的古建筑、有重要纪念意义的建筑物;

5、被依法查封、扣押或采取其他诉讼保全措施的房地产;

6、未依法登记领取权属证书的房地产;

7、未经中国注册会计师确认已缴足出资额的外商投资企业的房地产;

8、行政机构所有的房地产，政府所有、代管的房地产;

9、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律允许抵押的除外。

一、如何办理房屋抵押登记手续

１、抵押登记申请

办理房地产抵押登记，应当向登记机关提交下列文件：

（１）房地产抵押登记申请书；

（２）抵押当事人的身份证明或法人资格证明；

（３）抵押合同；

（４）《国有土地使用证》、《房屋所有权证》或《房地产证》；

（５）可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；

（６）可以证明抵押房地产价值的资料；

（７）登记机关认为必要的其他文件。

２、受理申请

审查申请人所提交的文件是否真实、齐备，申请文件不符合规定的，不予受理；申请文件符合规定的，则予受理，给该申请编号并给回执，回执注明所收取的文件、受理日期和编号。

３、审核

（１）登记机关从房地产登记册查明申请转移登记的房地产权利状况，如有下列情形之一的，驳回转移登记申请：

Ａ、权属来源的性质是限制抵押（包括福利房、微利房，行政划拨土地、减免地价土地）而未取得有关部门同意的；

Ｂ、根据城市规划，政府决定收回土地使用权的；

Ｃ、司法机关、行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

Ｄ、共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

Ｅ、权属有争议的；

Ｆ、法律、法规或市、区政府规定禁止转让的。

驳回登记申请，应自受理申请之日起在规定时间内书面通知申请人。

（２）从房地产登记册或电脑记录中查明申请抵押登记的房地产的权利状况后，审查下列文件是否真实、齐全和有效：

Ａ、身份证明；

Ｂ、《房地产证》或其他房地产权利证书；

Ｃ、抵押登记申请书是否按要求填写；

Ｄ、抵押合同书是否符合有关法律、法规的规定。

经审核符合规定的予以核准登记，并通知抵押当事人。

４、登记

（１）对核准抵押登记的，在房地产权利证书上加盖抵押专用章，并在房地产登记册上作抵押记录。抵押记录应包括抵押人，抵押权人，抵押物名称、面积、价值、抵押金额和抵押期限等内容。

（２）预购的房地产抵押时，应在买卖合同书上加盖抵押专用章。

５、收费发证

（１）登记费的收取标准按国家或地方的有关规定执行。

（２）将已加盖房地产抵押专用章的房地产权利证书在规定时间内退回抵押当事人（由抵押当事人凭回执、身份证明及交费凭证领取）。

６、立卷归档

按规定建立土地和房地产登记的档案。

二、房屋确权登记是什么意思？

确权是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放证书等登记规定程序，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和他项权利。土地确权是指土地所有权、土地使用权和他项权利的确认、确定。城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。