这一制度的设立是为了充分保护承租人的利益。但在实务当中,有一些抵押人利用该原则,签署一些虚假的长期租赁合同,来阻止抵押权的实现,给金融机构造成了一定的损失。那么在实务工作中就一定要对所抵押房屋的租赁情况进行调查。
在实务中,为了防止房屋出租对贷款回收造成阻碍,我们也可以采取以下措施来避免:
一、承租人签署承诺书。如果我们信贷人员在调查中发现用来抵押的房屋已经出租的,在发放贷款之前一定要由承租人签署承诺,主要大意为:在抵押权人行使抵押权时,承租人自愿将房屋腾空,并无偿终止租赁合同。该承诺一定要由承租人本人亲自填写。
二、由借款人和抵押人签署承诺书。在承租人不签或不太配合的时候,我们为了业务考量,也可以由借款人和抵押人签署承诺书。内容大意为:如处置房屋时,承租人拒绝腾房的,由借款人和抵押人赔偿相应损失,与承租人达成换房协议,并赔偿由此给抵押人造成的损失。
三、租期较长且租金较高的,可将应收租金债权出质。在实务中,一般来说商业性的店铺存在租期长、租金高的特点,此类抵押物抵押时,可在政策允许的范围内,由抵押人将租金的预收权出质给贷款人。但要注意操作中的风险以及相应的成本核算。
四、借款时未出租的,应约定出租需由贷款人同意。对于在借款时尚未出租的房产,应当与借款人或抵押人约定,房屋出租应当征得贷款人同意,否则承担违约责任。在实践法律中,房屋在出租前已经抵押的,租赁权不得对抗抵押权。此处的约定属于防患于未然。
实务中工作中,并不是有了抵押物就万事大吉,抵押贷款要求我们的信贷员不仅关注客户生意本身,更要加强对抵押物的关注,这样才能做到及时发现,及时处置。
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