不动产抵押生效要件是办理抵押登记。正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。另外，根据《民法典》第四百一十四条的规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序；（二）抵押权已经登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。其他可以登记的担保物权，清偿顺序参照适用前款的规定。

不动产抵押登记的效力是什么

按照我国《民法典》确立的抵押合同未办理登记不生效的制度，未办理登记的抵押合同无效，当事人在签订完书面的抵押合同后，抵押人如果不主动去办理抵押物登记，抵押权人就无权要求抵押人去办理登记，而不办理登记合同又不生效，那么合同的生效与否就与双方当事人合意无关，这一合同的是否生效就被设定为由一方当事人意志决定的问题，而成为一方当事人的随意，这既违背了民法典的原则，也难以实现民法典的立法目的。抵押合同只是在当事人之间设定抵押权的债权债务合同，它成立乃至生效时，抵押权尚未产生。

如果把登记作为抵押合同的生效要件，就意味着只要抵押人拒绝登记，当事人既无抵押权，也无设定抵押权的债权债务，债权人无权要求抵押人设定抵押，使抵押合同的目的落空。以抵押登记作为抵押合同的生效要件，这就等于允许当事人在抵押登记前，随时可以任意地否认抵押合同，这是有悖于诚实信用原则的。总之，现行立法的规定只会给恶意当事人提供逃避责任的保护伞，使其往往藉口合同尚未生效，而拒绝履行登记之义务。

《中华人民共和国民法典》第四百零二条以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。第四百一十四条同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序；（二）抵押权已经登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。其他可以登记的担保物权，清偿顺序参照适用前款规定。