当事人有约定的从约定，没有约定的一般物权变动不影响租赁合同的效力，租赁合同继续履行。但是，房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的或者房屋在出租前已被人民法院依法查封的，原租赁合同不能再继续履行。

一、租赁合同成立条件如何划分，租赁合同成立条件

(一)合同主体是否符合规定，即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。(二)房屋是否为法律法规禁止出租。只要法律法规不禁止出租的房屋，都可以依法出租。根据规定，有下列情形之一的房屋不得出租：(1)未依法取得房屋所有权证的;(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(3)共有房屋未取得共有人同意的;(4)权属有争议的;(5)属于违法建筑的;(6)不符合安全标准的;(7)已抵押，未经抵押权人同意的;(8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;(9)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。(三)房屋租赁合同的内容是否合法。在实践中，有些房屋租赁合同约定房客逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日2%计算。从法律来说，这种约定因滞纳金过高有失公平，属于可撤销条款。还有一种常见的情形是，有人用租来的房屋进行违法犯罪活动，若属实，则在出租人明知或应当知道的情况下，这样的租赁合同均是无效的，不受国家法律保护，租金依法没收。(四)是否进行过登记备案。

二、房屋租赁合同有哪些特别效力

房屋租赁合同有哪些特别效力

(一)买卖不破租赁。是指租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，原租赁合同对承租人和新房主继续有效，承租人有权请求房屋受让人继续履行原租赁合同。

(二)房屋承租人的优先购买权。

(三)房屋承租人的共同居住人的继续租赁权。

三、租赁合同的效力怎么认定

认定房屋租赁合同的效力有以下几个方面：

1、确定房屋租赁合同主体是否符合规定；

2、房屋是否被法律法规禁止出租；

3、房屋租赁合同内容是否合法；

4、确定房屋租赁是否已登记备案。

根据《城市房屋租赁管理办法》第六条的规定，有下列情形之一的房屋不得出租：

1、未依法取得房屋所有权证的；

2、非法查封；

3、权属有争议的；

4、已抵押，未经抵押权人同意；

5、属于违法建筑的；

6、有关法律法规禁止出租的其他情形。