网友提问：

不动产登记的效力怎么样？

律师回答：

一是物权变动的效力，一般来说，以法律行为发生的物权变动，都是从登记之日起发生物权变动的效果，凡是依法需要办理登记的，其不动产物权的变动，都需要依法办理登记，只有从办理登记时起才发生物权的设立和变动。

二是权利推定效力，是指登记记载的权利人应当被推定为法律上的权利人，在登记没有更正也没有异议登记的情况下，只能推定登记记载的权利人就是物权人。

现实中存在的对不动产登记效力的不同观点。

对于不动产物权登记后产生效力的范围，一种观点认为，公示方法一旦不存在，则物权制度也就不存在。不动产物权的变动，必须进行登记，如果当事人仅仅只是达成了物权变动的合意，而没有完成登记手续，则物权变动的意思表示不产生公信力，而且也不产生物权变动的法律效果。这在一定程度上强调了国家对交易活动的干预。也就是说，除极少数法定物权以外，不动产物权的产生都以登记公示为产生的必要条件。即使当事人之间存在协议，但是该协议也只能在当事人之间产生合同之债的效力，只是一种当事人对信用的承诺，并不必然产生物权的效力，当事人在履行该合同之债之前，并不影响已经存在的物权，更不能对第三人（包括恶意第三人）。即，登记并公示是不动产物权产生的必要条件。不动产物权一旦经过登记，则人们在法律上认为物权已经设立，而如果数人通过合同约定设定某种物权，但尚未进行登记，也没有完成公示的要求，则人们可以认为该物权并没有在法律上产生。相应的，物权的转移和变更，如果某物权虽然已经发生，但没有通过登记予以显示，则在法律上并没有真正完成物权的变动，以法律效果看，只要作为公示内容的现状没有变动，便可以视为物权变动未曾发生。反过来说，如果登记所载某项物权已经发生变动，但事实上并没有变动，在法律上也可以认为物权已经发生变动。对于这种观点人们称之为登记要件说，德国民法采取登记要件主义。

另一种观点认为，当事人一旦形成物权变动的意思表示便可产生物权变动的法律效果，物权变动仅依当事人的意思表示即可成立，登记对不动产物变更的行为只有确认或者证明效力，而没有决定其能否生效的效力。未经登记的物权也可通过当事人的合意而成立，只是在没有依法进行公示前，物权的变动不能对抗善意第三人。这种立法一般也称之为登记公示主义或登记对抗主义。法国和日本主要采取这种观点。