农村宅基地使用权是指农民为建自有房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利。其权利主体是农村集体经济组织的成员，具有身份属性，其在一定程度上有福利性质。

农村宅基地使用权的转让：从受让的主体上，可以分为向本集体经济组织成员和非本集体经济组织成员转让。

农村宅基地使用权取得和消灭

（一）农村宅基地使用权取得

农村宅基地使用权的取得，如同其他用益物权的取得方式一样，从不同的角度可以做出不同的分类。从取得的性质来看，可以分为原始取得和继受取得；从取得原因上来看，有基于法律行为取得的，也有基于法律行为以外的原因取得的。笔者仅从取得的性质这一角度来分析我国农村宅基的使用权的取得方式。

1、原始取得

农村宅基地使用权的原始取得是指不以他人的权利和意思为依据，根据法律的规定直接取得宅基地使用权。由于我国宅基地使用权的特殊性，其原始取得的情况基本上只有审批取得一种，而且大部分农村宅基地使用权都是通过审批的方式取得的。基于我国土地公有制的特殊性，《土地管理法》规定了严格的审批程序和审批条件，并做出了一些限制性规定。

依据审批的方式取得农村宅基地使用权，前提必须具备主体资格，即必须是本集体经济组织的成员或其他法律明确规定可以获得宅基地使用权的人［2］。城镇居民、一户多宅的人以及把原有住房出卖、出租或赠与他人的农村居民不得申请农村宅基地使用权。

《土地管理法》第六十二条规定：农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。具体而言农村宅基地使用权的申请程序如下：

（1）农村居民向所在的村民委员会提出宅基地使用权申请（以户为单位）；

（2）村民委员会根据村镇规划，对宅基地使用权申请进行审核，经村民会议或者农村集体经济组织全体成员讨论同意；

（3）经乡（镇）人民政府审查后，报县级人民政府土地行政主管部门审核，由同级人民政府批准。农村居民必须对宅基地使用权进行申请，获得批准后才可以使用宅基地，不得在未获批准前擅自使用宅基地。

2、继受取得

农村宅基地使用权的继受取得是指以他人的权利和意思为依据而取得农村宅基地使用权。虽然法律严禁农村宅基地使用权的流转，但是农村宅基地使用权继受取得的现象仍普遍存在，主要表现为随房流转，具体情况如下：

（1）出租。农村宅基地使用权人在房屋建成后将房屋出租，出租房屋的同时也出租了宅基地使用权。农村宅基地使用权人享有房屋所有权，当然可以对其自由处分，由于农村宅基地使用权的从属性，将房屋出租的，宅基地使用权同时发生转移，承租人在获得房屋使用权的同时取得了农村宅基地使用权。这是继受取得农村宅基地使用权的最普遍的方式。

（2）赠与和遗赠。房屋所有人将房屋赠与、遗赠给他人时，该他人取得了房屋的所有权，同时也获得了该房屋宅基地的使用权。

（3）继承。继承人继承了被继承人的房屋的同时继受了宅基地的使用权。

（4）买卖。房屋所有人或抵押权人将房屋出售或拍卖、变卖后，买受人获得房屋所有权的同时享有宅基地的使用权。

（二）农村宅基地使用权消灭

农村宅基地使用权的消灭分为绝对消灭和相对消灭。

1、绝对消灭

农村宅基地使用权的绝对消灭是指农村宅基地使用权不存在了，即农村宅基地使用权的客体——宅基地不仅与其主体相分离，而且他人也未取得其权利。主要有以下两种情况：

（1）宅基地灭失。宅基地是农村宅基地使用权的客体，宅基地因地震、火山喷发、河流改道、山体滑坡等自然灾害的影响，不能恢复原状，不能继续使用或者灭失的，农村宅基地使用权归于消灭。当然如果只是宅基地上的建筑物或其他附属设施灭失的，不影响宅基地使用权的效力。［3］

（2）国家和集体的征收。国家和集体为了公共利益的需要，对农村宅基地进行征收，并改变了该宅基地的用途的，该农村宅基地使用权消灭，任何人不能再取得对该地的农村宅基地使用权。

2、相对消灭

农村宅基地使用权的相对消灭是指农村宅基地使用权的原主体权利丧失和新主体权利的取得。简单的说农村宅基地使用权相对消灭的情形即是农村宅基地使用权继受取得的情形，主要表现在因房屋的出租、出卖、继承、赠与和遗赠等行为而引起的原宅基地使用权人的使用权消灭和另一方对该使用权的取得。另外，农村宅基地使用权的抛弃也可以导致农村宅基地使用权的相对消灭。农村宅基地使用权是使用权人的一种民事权利，虽然必须经由政府部门的审批才能获得，但使用权人可以以抛弃的方式对农村宅基地使用权进行处分。原农村宅基地使用权经抛弃而归于消灭，抛弃宅基地使用权的，不得再申请新的宅基地使用权［2］P384。农村宅基地使用权被抛弃后，该宅基地上的所有权恢复圆满状态，可以再设立新的宅基地使用权。